Você comprou um imóvel, assinou a escritura e acredita que já é o dono? Cuidado! Pode estar faltando a etapa mais importante.
Muitas pessoas passam anos pagando por uma casa, terreno ou apartamento sem saber que o imóvel ainda está registrado no nome do antigo proprietário. O problema costuma aparecer quando precisam vender, financiar, fazer um inventário ou regularizar a propriedade.
Isso acontece porque escritura e registro de imóveis não são a mesma coisa. Entender essa diferença pode evitar prejuízos financeiros, disputas judiciais e problemas com a documentação do seu patrimônio.
O que é a escritura pública de um imóvel?
A escritura pública é um documento elaborado no Tabelionato de Notas que formaliza juridicamente uma negociação, como a compra e venda de um imóvel. Ela identifica as partes, descreve o imóvel, informa as condições da negociação e registra a manifestação de vontade dos participantes.
Em determinadas situações, a escritura pública é obrigatória para a validade do negócio, conforme o artigo 108 do Código Civil.
Mas existe um detalhe que muita gente desconhece: a escritura pública de compra e venda, sozinha, não transfere a propriedade do imóvel. Para que a transferência aconteça, em regra, é necessário registrar o título no Cartório de Registro de Imóveis competente.
O que é o registro de imóveis?
O registro é o ato realizado no Cartório de Registro de Imóveis que, em uma compra e venda comum, efetiva a transferência da propriedade para o comprador. É na matrícula do imóvel que ficam registrados os principais atos jurídicos relacionados à propriedade, como transmissões, hipotecas e outras informações relevantes.
De acordo com o artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade imobiliária entre vivos é transferida mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Isso significa que, enquanto a compra e venda não for registrada, o vendedor continua sendo considerado proprietário perante o registro imobiliário.
Por isso, não basta guardar a escritura em uma pasta e acreditar que está tudo resolvido.
Qual é a diferença entre escritura e registro de imóveis?
A principal diferença está na função de cada um:
- Escritura pública: formaliza juridicamente o negócio realizado entre comprador e vendedor.
- Registro de imóveis: efetiva a transferência da propriedade, nos casos em que a lei exige esse registro.
Imagine a seguinte situação: você comprou uma casa por R$ 350 mil, pagou o valor combinado e assinou a escritura pública no cartório. Depois disso, recebeu as chaves, mudou para o imóvel e começou a pagar o IPTU. Anos depois, decide vender a casa e descobre que ela continua registrada no nome do antigo proprietário.
Isso aconteceu porque a escritura nunca foi levada a registro. Mesmo tendo pago pelo imóvel, você ainda precisa resolver essa pendência para regularizar a titularidade.
Tenho escritura, mas não tenho registro. O que pode acontecer?
Essa situação é mais comum do que parece e pode trazer consequências importantes:
- Dificuldade para vender o imóvel: um comprador cuidadoso vai solicitar a matrícula atualizada e, se o imóvel continua no nome de outra pessoa, a negociação pode ficar comprometida.
- Problemas para conseguir financiamento: os bancos costumam exigir documentação regular para aprovar financiamentos com garantia do próprio imóvel.
- Risco de disputas judiciais: sem o registro, podem surgir conflitos envolvendo o vendedor, seus herdeiros, credores ou terceiros.
- Complicações no inventário: se o comprador falecer antes de registrar a escritura, os herdeiros podem precisar resolver a situação durante o inventário, o que aumenta custos e prazos.
Contrato de compra e venda também não é registro
Outro erro muito comum é acreditar que um contrato particular de compra e venda garante automaticamente a propriedade. O contrato pode gerar direitos e obrigações entre as partes, mas, em regra, não substitui o registro necessário para transferir a propriedade.
Existem situações em que contratos particulares podem ser utilizados como títulos registráveis, conforme a legislação aplicável. Por isso, cada negociação precisa ser analisada individualmente. Ter contrato, pagar IPTU e morar no imóvel não significa, por si só, que a propriedade esteja registrada no seu nome.
Como saber se o imóvel está realmente no meu nome?
O primeiro passo é solicitar uma certidão atualizada da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis competente. Esse documento permite verificar quem consta como proprietário e quais atos estão registrados ou averbados.
Antes de comprar um imóvel, também é importante analisar possíveis ônus, restrições, pendências e outros riscos da negociação. A matrícula é fundamental, mas nem sempre é suficiente para uma análise completa.
Como regularizar um imóvel que tem escritura, mas não tem registro?
Se você já possui a escritura pública, mas ainda não realizou o registro, o caminho costuma ser:
- Solicitar a matrícula atualizada do imóvel.
- Conferir a escritura e os dados das partes.
- Verificar a existência de exigências ou pendências registrais.
- Regularizar os tributos e documentos necessários, quando aplicável.
- Apresentar o título ao Cartório de Registro de Imóveis competente.
- Conferir a matrícula após a conclusão do registro.
Se houver problemas na documentação, divergências de área, ausência de registros anteriores ou dificuldades com o vendedor, poderá ser necessário adotar outras medidas, como adjudicação compulsória, usucapião ou outros procedimentos de regularização de imóveis.
Escritura e registro são obrigatórios em toda compra de imóvel?
Nem toda transferência exige escritura pública. Existem exceções previstas na legislação, como determinados contratos de financiamento imobiliário que têm força de escritura pública. Entretanto, nas compras e vendas comuns, a transferência da propriedade exige o registro do título adequado na matrícula do imóvel. Por isso, é importante distinguir três documentos:
- Contrato de compra e venda: estabelece os direitos e obrigações da negociação.
- Escritura pública: formaliza o negócio perante o tabelião, quando exigida ou escolhida pelas partes.
- Registro imobiliário: efetiva a transferência da propriedade, conforme as regras legais.
Perguntas frequentes sobre escritura e registro de imóveis
Quem tem escritura é dono do imóvel? Não necessariamente. Na compra e venda comum, a escritura pública precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para transferir a propriedade.
Posso vender um imóvel que ainda não registrei? A situação exige cuidado. É possível negociar determinados direitos, mas a transferência regular da propriedade depende da análise da documentação e da cadeia de titularidade.
Quem paga IPTU é proprietário do imóvel? Não. O pagamento do IPTU, isoladamente, não comprova a propriedade imobiliária.
Posso registrar uma escritura antiga? Em muitos casos, sim. É necessário verificar se o título continua apto ao registro e se existem pendências na matrícula ou na documentação.
Quanto custa registrar um imóvel? O custo depende do valor do imóvel, da natureza do ato, da tabela de emolumentos do Estado e de eventuais tributos e despesas aplicáveis.
É possível regularizar um imóvel sem escritura? Sim, dependendo das circunstâncias. Procedimentos como usucapião e adjudicação compulsória podem ser alternativas quando preenchidos os requisitos legais.
Conclusão: não basta comprar, é preciso regularizar
A diferença entre escritura e registro de imóveis pode parecer apenas uma questão burocrática, mas é fundamental para a segurança do patrimônio. A escritura formaliza o negócio. O registro, em regra, transfere a propriedade.
Uma casa pode estar quitada, ocupada há décadas e com todos os impostos pagos, mas ainda apresentar irregularidades na documentação. Por isso, antes de comprar, vender, doar ou incluir um imóvel em inventário, verifique sua situação registral.
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